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Conseils pratiques

Information générale

Faire affaire avec un agent immobilier qualifié

Il est important de faire affaire avec un agent immobilier qualifié car les lois et les modes d’usages liés à l’achat d’une propriété en Floride ne sont pas les mêmes qu’au Canada.  Suite à la pré qualification de votre mode d’achat une référence peut être effectuée à un agent immobilier qualifié par la Desjardins Bank.  Un agent immobilier ne doit pas être rémunéré pour vous accompagner dans vos démarches, il recevra un commissionnement de la part du vendeur lors de la vente de la propriété.

Valider la santé financière et les règlements de l’association

Étant donné le nombre de propriétés en processus de reprise ou déjà vacantes, il est important de valider la santé financière de l’association et le taux de délinquance des frais mensuels. À titre de référence, la Desjardins Bank accepte un taux de délinquance des frais de conso mensuels inférieurà 10%.  Entre 10% et 15%, le prêt peut être considéré sous certaines conditions.  Au-delà de 15%, si le prêt était tout de même accepté, le pourcentage de financement pourrait être diminué. Il est rare que les associations dévoilent ces chiffres avant qu’une offre d’achat formelle ne soit complétée.

Quant aux règlements de l’association, ce sont ceux-ci qui donneront en détail les règlements liés à la location, droit de visite (55 ans et +), etc…Il est important de s’assurer qu’une clause est prévue à l’offre d’achat afin de recevoir ces règlements par écrit. À cet effet, les futurs acheteurs ont normalement 3 jours suivant la réception des règlements pour se désister de l’achat s’ils ne s’en déclarent pas satisfaits.

La fiscalité américaine

Production d’une déclaration de revenu américaine

Dans quelle circonstance devrez-vous produire une déclaration de revenus américaine?

  • En fonction du nombre de jours passés aux États-Unis, test de présence « substantial presence test »
  • Pour la déclaration des revenus de location de votre propriété détenue aux États-Unis
  • Lors de la revente de votre propriété détenue aux États-Unis


Mode de détention et droits successoraux

Il est important de bien déterminer avant l’achat le meilleur mode de détention de votre future propriété, qu’elle soit utilisée à titre de résidence secondaire ou encore achetée à titre d’investissement.  Des droits successoraux liés au décès peuvent s’appliquer dans certaines situations.  Lors de notre entrevue personnalisée nous validerons avec vous certaines informations et selon le cas, nous pourrons vous référer à un de nos partenaires afin vous assurer du meilleur mode de détention adapté à votre bilan financier.

 

La procédure d’achat

L’offre d’achat

Un dépôt de bonne foi est requis lors du dépôt de l’offre d’achat par l’agent immobilier.  Afin d’éviter des procédures et des coûts ayez idéalement en votre possession un chèque US afin d’effectuer le dépôt de bonne foi.  Normalement entre 2500$ à 5000$ peut être exigé. Le chèque doit être fait au nom d’un agent de titre ou d’un avocat avec entièrement, mention « escrow account »

À la présentation de l’offre d’achat l’agent immobilier déposera votre une lettre de preuve de fonds ou de pré autorisation de financement de la Desjardins Bank.

On y mettra les conditions d’inspection, de réception des documents d’association, d’acceptation de financement si requis.

Types de transactions disponibles sur le marché actuellement

SHORT SALE

  • Le propriétaire est encore en possession de la résidence
  • Il essaie de vendre à un montant inférieur à l’hypothèque
  • On doit obtenir la permission d’un ou plusieurs prêteurs où le vendeur doit se qualifier
  • Longue période pour obtenir l’autorisation de la transaction
  • Prix autorisé peut être différent du prix affiché

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FORECLOSURE

  • Le prêteur est propriétaire de la résidence
  • Vente au meilleur offrant selon les offres multiples
  • Courte période d’autorisation de la transaction
  • Prix accepté est ferme


VENTE RÉGULIÈERE

  • La propriété n’est pas en procédure de reprise
  • Le vendeur doit tendre vers le prix des reprises
  • Vendeurs motivés pour propriétés à vendre depuis plus d’un an
  • Successions


L’inspection
Que ce soit pour l’achat d’une unifamiliale, townhouse ou condominium, nous vous recommandons de toujours effectuer une inspection sur votre futur achat.  C’est l’agent immobilier qui vous représente qui recommandera un inspecteur de confiance qui travaille en collaboration avec lui afin de s’assurer du bon état de votre futur achat.  Entre autre on vérifiera la présence de termites ou chinese dry wall, l’état de la toiture, la performance de l’air climatisé, le chauffe eau, etc.  Selon le résultat, une négociation pourrait s’effectuer avec le vendeur pour les réparations à effectuer.

Les documents d’association
D’abord les règlements qui fourniront au futur acheteur les règles de l’association qui sont à respecter, comme le droit de location (nombre de fois par an, restriction les premières années), les restrictions d’âge (55 ans et +), etc.  Il faut également recevoir les états financiers avec son fond de réserve afin d’en valider la santé financière.

Une fois l’offre d’achat acceptée, vous devrez également compléter un formulaire de l’association afin qu’elle puisse confirmer si elle vous accepte à titre de futur propriétaire.

La clôture de la vente (closing)
La transaction de clôture mieux connue par « closing » est la transaction de vente de l’immeuble qui aura lieu à la date inscrite à l’offre d’achat.  Elle s’effectue normalement environ 30 jours suivant l’achat.  Vous aurez la possibilité d’effectuer les signatures sur place en Floride ou encore les effectuer à distance (voir les particularités dans la section « financement » si un prêt hypothécaire est effectué en Floride).  Ce sera un agent de titre ou un avocat qui fera la transaction car la fonction de notaire n’existe pas en Floride.

Assurance des titres
Afin de s’assurer d’un bon titre de propriété et se protéger versus une omission, fraude ou autre problème de titre, l’agent de titre ou l’avocat émettra à l’acheteur une police d’assurance titres «title policy» qui en cas de besoin couvrira les frais nécessaires afin de régulariser une situation problématique.

Estimé des frais reliés à l’achat
Certains frais de base sont les mêmes que la transaction d’achat soit de 100,000$ ou 300,000$, tandis que d’autres sont variables en fonction du prix d’achat.  Voici ce à quoi il faut s’attendre pour une transaction d’environ 100,000$

Pour un achat comptant 

  • Environ 2 à 2.5% du prix d’achat
  • Inspection,  agent de titre, assurance titre, répartition des taxes, assurance, frais connexes

Pour un achat financé en Floride

  • Environ 3 à 3.5% du prix d’achat
  • Inspection, évaluation, frais de traitement de dossier de l’institution financière, agent de titre, assurance titre pour l’acheteur et le prêteur, taxes au comté et à l’état de la Floride, frais connexes
  • Si condominium : condo questionnaire
  • Si unifamiliale : certificat de localisation

Lorsqu’une demande de financement est effectuée auprès de Desjardins Bank, un estimé préliminaire de tous les frais lés à une transaction d’achat avec financement est préparé pour vous.